出海第一线
2026年7月，KKR正寻求以折价50%出售其持有的9处中国商业地产。AEW同步甩卖北京、上海核心写字楼。贝莱德对7.8亿美元贷款违约，上海陆家嘴两栋写字楼被转交渣打银行抵债。据戴德梁行数据，2025年上海大宗交易市场中，外资全年出售资产约129亿元，占三分之一。资产端：预期IRR无法兑现商办市场空置率高企，租金回报持续承压。上海、北京核心区甲级写字楼资本化率已达5.5%，部分高达6.1%，而2019年仅为3.2%-3.6%。资本化率上行导致资产价格大幅缩水。具体损失：KKR 2022年以18.7亿元买入的北京方隅公寓，四年后以约9亿元出手；其上海外滩桔子水晶酒店同样面临折价。AEW 2020年以45亿元收购的北京泓晟国际中心、27.52亿元收购的上海浦发大厦70%权益，如今售价近乎折腰。资金端：美元高息与基金到期的双重挤压美元利率高位运行，境内资产租赁收益率已难以覆盖跨境融资成本。同时，2017-2020年加仓的美元基金已集中进入退出期，必须变现资产向LP返还资金。AEW直言：若不及时处置，可能触发贷款违约。放弃期权的行权逻辑这正是“放弃期权”的教科书级应用。当初的进入是一份看涨期权的买入；如今的退出则是一次放弃期权的行权。当资产端和资金端同时施压，继续持有价值已低于清算价值，行权条件满足。行权信号 KKR/AEW的情况资产持续贬值 缩水40%-50%融资成本高企 租金收益无法覆盖美元利息基金到期压力 2017-2020年基金已到退出期放弃期权的代价巨大——约40%-50%的资产缩水。动态行权：挂牌只是开始，交割才是终点挂牌是行权程序的启动信号，但“挂牌价”只是期望值，“成交价”才是实现值。每一次收到买家正式报价，都需要重新计算行权净收益（报价-交易成本-贷款余额）与继续持有价值。若行权净收益≥持有价值，接受报价；若低于，则拒绝报价，继续等待。贝莱德的案例提供了参照：七折出售失败后选择断供——每一次调价或转变退出方式，本质上都是一次新的期权价值计算。放弃期权的价值，正是在“收到报价、反复比较、最终决策”的动态过程中逐步兑现的。从期权视角看，这次撤退不是“认输”，而是“在损失可控的窗口期内主动行权”。若继续拖延，贷款违约风险上升、资产进一步贬值，放弃期权的价值将持续下降。
发布于 广东
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