张柏霖
百晓融学堂《产业金融生态圈》
标题：武汉城投40个更新项目：XOD模式破解“钱从哪来”城市更新这玩意儿，说起来好听，干起来就一个字——钱。拆要钱、建要钱、运营还要钱。以前城投的逻辑是拆旧建新、卖地回血。但存量时代地卖不动了，有收益的项目算不过账——卡住了。武汉城投先后策划实施40个更新项目，其中18个纳入全市项目清单。核心就一招——XOD导向投融资模式。XOD说人话就是：把不赚钱的公益项目和能赚钱的产业项目打包成一个整体，用后者的收益反哺前者。TOD（交通导向）——天河、汉阳高铁站周边开发。铁来了，地就值钱了，用土地增值覆盖站房投资。EOD（生态/教育导向）——后湖生态治理、华中师范大学盘龙城校区。环境好了、学校来了，周边地价上去，生态投入从开发里赚回来。COD（会展导向）——天河国际会展中心。会展本身赚不了大钱，但带旺周边酒店餐饮商业，这些才是真正的现金流。核心逻辑是——不让每个项目单独算账，而是算总账。一个片区内有赔钱的公园、赚钱的商业、保本的人才公寓，打包在一起整体能跑通就行。模式有了，钱从哪来？武汉城投搭了三层结构。政策引导——武汉出台金融“十条”，明确鼓励XOD项目采用新PPP、“投资人+EPC+O”等模式筹资，“XOD+新PPP+EPC”已写入武汉“十五五”规划纲要。资本撬动——组建产业股权投资基金，坚持“投早、投小、投硬科技”。首批储备20个优质项目，武汉创新一号基金规模1亿元，投向信息技术、智能制造、生命健康。城投不只想当“盖房子的”，开始当“投科技的”。市场运作——引入城市合伙人，构建“财政+政策+金融”复合资金链；活用资产证券化，打通“资产运营+资本运作”通道。四美塘项目13栋保留建筑完成不动产登记，成为全市首批按城市更新政策落地的产权登记案例，入选住建部全国案例库。产权清晰了，才能抵押、才能融资、才能滚动开发。XOD逻辑不复杂，难在执行。“打包算总账”意味着要有足够大的片区统筹能力，一个项目亏了用另一个补。武汉城投能跑通，靠的是水电气、工程建设、城市服务、文化会展6大板块协同。换个小城投，光协调各部门就能累死。城市更新这盘棋，以前是“拆了再说”，现在是“算了再拆”。XOD能不能成为全国城投的标配打法，武汉这40个项目是第一张答卷。
发布于 北京
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