听风知远
脉穗成长计划
国内城市建设已经告别大拆大建，正式进入存量提质的时代。结合最新出台的《城市更新“十五五”规划》以及自然资源部、住建部配套文件，不管是商业楼宇、老旧厂区、文旅景区，还是闲置酒店，都迎来了全新政策窗口。土地规划层面，最大的利好是过渡期政策。存量建筑转型文旅、文创、商业业态，五年之内可以不改变用地主体，不用补缴土地价款，大大降低改造前期门槛。微更新项目还可以豁免部分规划审批，在不改动建筑主体的前提下，做场景升级、业态调整，不用走繁复的改建流程，对轻改造项目十分友好。同时支持存量建筑临时利用，闲置场地可做市集、沉浸式体验、临时文旅项目，提升资产利用率。投融资端支持力度持续加大。符合条件的城市更新、文旅盘活项目，可以申报专项债、超长期特别国债，拓宽资金来源。基础设施REITs范围进一步扩容，老旧街区、景区、酒店、文创园区都被纳入，为存量资产打通资产证券化的退出路径，不再只依靠开发销售回款。政策鼓励社会资本深度参与，托管运营、联合开发、分润模式都被支持。针对文旅类存量资产，国家明确要求“一项一案”盘活闲置景区、老旧乐园、度假酒店，鼓励通过业态重构、内容植入实现重生，不鼓励盲目大拆重建，优先推动轻资产内容赋能，把重点放在运营能力提升上。但政策红利不等于项目稳赚。新政鼓励盘活，却严控新增隐性债务，严禁脱离市场需求盲目改造。很多资产硬件条件尚可，失败根源在于只重视工程建设，缺少定位策划、内容打造与后期运营。政策给了土地、资金便利，真正考验的是项目的盈利模型与持续运营能力。对资方、业主来说，当下存量改造赛道机会充足，但要吃透土地、财政相关规则，先做资产研判，再确定改造路径，才可以把政策红利转化成真实收益。#城市更新 #存量资产盘活 #文旅改造 #商业地产 #政策解读
发布于 北京
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