张柏霖
百晓融学堂《产业金融生态圈》
苏州城投集团首只城市更新母基金——城寓基金正式通过备案，总规模3亿元。3亿放在百亿投资盘子里不算大，但真正值得琢磨的不是规模，是打法。“母子基金+AB角运营”母基金做纽带，吸纳社会资本进来，放大国有资本引导效能。子基金去投具体项目——母管方向风控，子管执行落地。AB角运营：外部专业机构主导运营，城投板块公司协同配合。城投不擅长干运营，把专业事交给专业人，自己不越位。很多城投做产业基金最大的问题就是“管不住手”，明明不懂非要插一脚。苏州城投这次清醒得很——我出钱、出信用、出场景，运营交给能干活的人。“以退定投”，REITs退出是核心指标以前城投搞城市更新，逻辑是“投了再说，退出边走边看”。结果钱砸进去，资产盘活了，但资金沉淀在项目里出不来，城投资产负债表越做越重。城寓基金逻辑反过来——先想好怎么退，再决定怎么投。REITs退出可行性直接作为项目遴选核心指标。能退才投，不能退再好也不碰。老旧工业厂房、人才公寓、低效产业用地——典型“重资产、长周期、低流动性”项目。以前城投干完就砸手里，每年折旧维护往上堆。现在用REITs做退出通道，把存量资产打包成标准化产品卖给资本市场。资产还在，钱回来了。城投资产负债表从“越做越重”变成“轻重结合”。背后的基金矩阵城寓基金不是孤例。苏城基金管理规模已超25亿，投了20余个项目，构建了城市基础设施基金、产业发展基金、新兴产业战略投资基金的“3C”基金矩阵。城寓基金是城市更新板块的落子，后续还要筹划两支城市更新基金和一支“四新技术”产业基金。但说句实在话。“以退定投”听着漂亮，前提是REITs市场得接得住。公募REITs要求现金流稳定、权属清晰、合规手续齐全。城市更新项目涉及大量历史遗留问题，产权关系复杂、规划条件模糊，能不能达到发行标准，每个项目都是硬仗。苏州有底子。工业园区已跑通全国首单集体经济类REITs和首单产业引导基金发起的机构间REIT。但园区是园区，城投是城投，资产质量和合规程度不在一个水平线上。3亿母基金规模，能撬动的社会资本有限。母基金出资比例通常不超子基金规模的30%，3亿最多撬动10亿左右。放在苏州庞大的城市更新需求面前杯水车薪。但作为“第一只”，意义不在于规模，在于跑通模式。城投转型喊了这么多年，从“盖房子的”变“管资产的”，苏州城投算踩出了第一个脚印。
发布于 北京
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