张云计
Tips：城市更新应该是功能的提升，不能只是修旧如旧。城市开新的按钮已然按下咱们的大规模的城市建设已经超过三十年，不少住宅楼都进入了功能更新的时段，比如机电设备、电梯、供暖系统、通风系统和消防系统的设计使用寿命都是15~20年，断桥铝合金门窗、电气系统的设计年限是20~30年，如此判断已经有20%已经进入了更新的时段。外立面也有类似的情况，比如涂料饰面的设计寿命是5~10年，真石漆的设计寿命是8~15年，如果不及时重刷，不少住宅楼都会陆续变得破败不堪。住宅如此，其实商办建筑也是如此。大型商业的中央空调系统、包括喷淋和报警在内的消防系统的设计使用年限是15~20年，给排系统的运管和阀门同样是15~20年，楼宇自控系统 (BA)是10~15年，安防和网络系统是5~10年。更新与翻新如何做更新是个大问题。更新的第一层目标就是按原设计要求，更换设备和材料，将楼宇修旧如旧，在表现和功能层面恢复到交工竣工时的标准和水平——象是穿越了的建筑。这说的就是常规所讲的把城市更新当成了城市翻新。虽如此，不少项目没有保存、或者没有保存足额的更新资金，于是不少建筑的表现和功能就持续地向下、再向下，最终平衡在成本投入和标准之间。去到国外时，就发现他们的建筑相对破旧，就是经过多年下滑后相对稳定了的结果。重在提升功能城市更新的第二层目标是按重新确定的使用功能，调整结构和建筑、重新配置机电——不只是设备和机电更新了，功能也提升了。这种做法就有点儿城市更新的意思了。城市更新的第三层目标，为了避免低标准的同质重复，城市更新要结合城市区域功能的调整来做，那就是城市规划级的城市更新了。无论如何，不能把城市更新等同于城市翻新，否则就有可能把一个陈旧的建筑**重整为一个新的**。
发布于 北京
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