独家视角：解析“小产权房”的销售是否缴纳土地增值税？

小产权房作为房地产企业中的一个怪胎，自它问世起就受到各类各样的关注。相信不少人都有了解过“小产权房”，但是有多少人知道小产权房中涉及的合法合规性的问题。今天，小编就从“小产权房”销售是否合法合规及土地增值税征收范围来解析一下，“小产权房”的销售是否缴纳土地增值税？ 一、什么是“小产权房” “小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，由于未缴纳土地出让金等费用，其产权证无法由国家房管部门颁发，只能经由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房未取得国有土地使用证，未经过规划部门审批，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工证，出售时未经过房管等有关部门批准，未取得商品房预售许可证。没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。 二、禁止销售“小产权房”的规定 2013年11月22日，国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅下发了《关于坚決遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，通知规定，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展。建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。要严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管理制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。 三、土地增值税的征收范围 《土地增值税暂行条例》规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。” 另外，《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号) 第四个问题“土地增值税的征收范围是如何规定的?” 根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意： 1、土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。 2、只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。 3、对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。 四、加大土地增值税征收范围的征求意见 2019年7月16日，财政部和国家税务总局联合发布了《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。 第一条 在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。 第二条 本法所称转移房地产，是指下列行为： （一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。 （二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。土地承包经营权流转，不征收土地增值税。 虽然征求意见稿还没有成为正式法律实施，但是其规定已经把土地增值税的征税范围扩大到了出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。 五、总结 “小产权房”是转让集体土地使用权而不是国有土地使用权，“小产权房”销售暂时不属于缴纳土地增值税的范围。