匠人资管干货 | 如何判断商办项目适合怎样的交付标准？
交付标准有多重要？增量时代，办公室不愁租，商办招商对这一概念并没有很高的重视程度；存量时代的到来，将“交付标准”钉在了行业发展的大门上，想要在商办行业长期生存、深入发展，无法回避交付标准带来的影响。
随着拎包交付逐渐成为行业主流的交付标准，不少从业者陷入了这样的误区：只有精装的拎包交付才是最好的。其实不然，并非精装修、拎包入驻就是好的装修标准，毛坯交付就一文不值，交付标准向来只有合适，没有好坏。
那么，交付标准的制定是有依据的吗？
是的。商办项目交付标准的制定并非凭空想象，也不能依靠老板一拍脑袋决定，而是要结合项目的产业定位、户型面积大小、区域内的主流标准，来综合判断项目适合怎样的交付标准。
对毛坯房的刻板印象，来源于其毫无修饰的墙面、地面，不仅照片里看起来过于粗犷，就连实地看房也是如此。
在拎包交付之风在二房东间兴起的这几年间，毛坯房源遭受了不少无妄之灾，很多人觉得毛坯房除了便宜之外一无是处，在商办招商中不具备竞争力。这种印象过于片面。
毛坯交付的房源灵活性较高，租客可以按照自己的喜好进行装修，为他们预留了足够的自由发挥空间；且毛坯房源租金单价往往会稍较便宜，在价格上占有优势。
那么，怎样的租客适合这样灵活度较高的房源？这样的租客都集中在哪些类型的项目？
第一类是带有艺术基因的企业，如影视、摄影、装修、设计、婚礼等等，从企业类型上看，这类公司所涉业务对视觉效果要求高，本身就会在办公室的装修上有自己的独特要求，如果租赁标准交付的房源，往往会掩盖其个性。
然而我们也发现，此类企业并非传统意义上深受写字楼招商部青睐的大型优质客户，往往更喜欢在改造类的园区内办公，一来氛围好，二来园区房屋层高较低，大开间更方便展示，三来园区有更多政策扶持及优惠，能最大程度打平成本。
第二类是与第一类的企业类型大相径庭，但他们已在多年发展中形成了一定规模，此时他们更加倾向于独栋类或LOFT类的项目，层高较园区高出不少，有市区写字楼即视感。
租在这样的项目中，租客依旧可以按照自己的喜好装修，也可根据公司发展与组织架构自己来做一些隔断。
第三类是大型企业的总部，他们的租赁需求从整栋、半栋到整层或半层房源都有，大公司有其独特的企业文化，需要根据企业IV来设计配色、文化墙，根据组织架构来规划隔断等等，要求较高，此时毛坯房源就更加适合他们。
可以发现，现在大多数企业并不是为了节约租赁成本而选择毛坯房，首要原因是他们独具特色，对装修效果的要求更高。
但同时，毛坯房源对于业主方或者运营方而言，在招商过程中还是存在不小压力的。
第一、毛坯交付会降低客户带看体验，降低经纪人的推荐权重，从而影响成交率；
第二、毛坯交付涉及到免租期，空间不变，时间少了，收益自然减少。
所以，选择毛坯交付是一柄双刃剑。我们建议，综合目标客户与产业定位，项目中300方以内的房源尽量避免毛坯交付，通过高度标准化的空间来尽可能提升溢价。
结构交付指那些已做好吊顶、地面、隔断（重点是隔断已做）；硬装全部完善的全新装修房源，只是缺少软装和家具，基本1-2天就可实现入驻办公的房源。
这类房源在目前市场上最为普遍，适用于绝大多数的企业，只需进行简单的软装，买好桌椅电脑便能开始办公，项目方的装修成本等投入也较少，是一个于双方都有益的交付标准。
但我们在许多实际场景中发现，无论是毛坯交付还是结构交付，都存在遗留装修的问题。因此我们建议项目方，在与租客签订租赁合同时，增加针对遗留装修的合同条款，避免因此产生过长的流转空置期。
遗留装修，拆还是不拆？
前一家租客花了不少钱在装修上，拆了感觉可惜，不拆又不符合下一家租客的需求，食之无味弃之可惜，但遗留装修一定不是价值，反而会成为负担。
遗留装修高度匹配下一家需求的概率小之又小，这些装修不存在翻新的可能性，并且，拆除成本是新装成本的10%左右，这个成本无论由哪一方来承担都是问题，结果会成为一个非常大的负担。
这也是为什么有的项目在前两年招商都没有什么问题，到了第三年以后出现一定流转率时，会发现出租效率直线下降。其根本原因就是遗留装修导致的产品参差不齐，不仅多了复原的成本，而且产品给用户的体感不好，直接导致出租效率低下，这时，只要其他竞品项目在产品和装标上稍微有点竞争力，客户就被抢走了。
因此我们建议，在合同条款上一定要把握好遗留装修复原的问题，任何产品使用完后都会有一定程度的破损，破损翻新完后保新率又能达到90%以上时，溢价是可以持续的。反之，遗留装修只有由承租方进行拆除还原，项目才能避免更多的成本支出。
行业内最早做拎包交付的是二房东。联合办公的租客来去匆匆，他们没有时间与成本放在装修上，一个拎着包进门就能开始办公的地方是最理想的。
拎包交付应运而生，抓住了他们重视便利的心态，一般小微企业、创业团队更倾向于拎包交付，因为没有装修投入，极大节省了租赁成本。
对于项目方而言，拎包交付所支出的装修成本远不及它的优势：
1. 好看，客户带看体验好，经纪人愿意推，出租效率高；
2. 不用再给租客装修免租期;
3. 自己做隔断，可以获得更高溢价;
4. 与装修公司长期合作能将成本降至最低。
采用这种装修标准，项目方可以达到追求收益的核心目标。但需要注意的是，签约前需在合同条款中约定好破损的鉴定与范围，允许一些小破损，但对于修缮不了的损害，就该有相应的责任赔付。
想要追求高收益，合理的交付标准配比是非常必要的。一个项目中不可能所有房源都是同样的装修，很多时候交付标准是与户型配比绑定的。
例如上文中就提到，300方以内的房源尽量避免毛坯交付，根据调研数据，正常的结构交付、拎包交付与毛坯交付、遗留装修的出租效率相差会在4倍以上。特别是当项目体量不大但追求高收益时，高的交付标准绝对会影响整体的出租效率。
在以往户型配比的文章中我们也阐述过户型配比的四种策略，项目方在制定或调整装修时，需要结合自身的户型配比，结合项目所处区域板块、竞争格局、租金分红以及产业定位来决定最终的交付标准方案。
