为什么很多人认为房地产行业凉透了，但我不同意？

先说结论，全面铺开房地产税试点的时候，才是真正的明斯克时刻。 唯愿国家富强，产业能争气，人民能继续安家乐业。 知乎上看到这个问题，有些不成熟的想法，也分享到这里，跟大家探讨一下。 熟悉房地产行业的人应该都知道，3月份的时候，房地产行业曾流出一则关于“房地产税暂缓扩大试点”的新闻。 窃以为，全面铺开房地产税试点的时候，才是真正的明斯克时刻。 我有一个不成熟的小想法，想分享出来跟大家探讨一下。 熟悉房地产行业的人应该都知道，3月份的时候，房地产行业曾流出一则关于“房地产税暂缓扩大试点”的新闻。 今年三四月份的上海疫情扣人心弦，若彼时强推房地产税扩大试点的政策，明眼人都看出来，是一个会进一步激化矛盾的下策，因当时理智并未占据上风。 然而若理智回归，再去回看，当时推迟扩大房地产税试点的决定，其实也推迟了化解风险的时机，看似保民生，实则让平稳着陆又平添了很多风险。 核心原因是房价影响地价，地价影响地方财政收入和地方债务偿还能力，将房价和地方政府债务绑成了一根绳上的蚂蚱。 从后续年中时候，房企陆续掀起爆雷潮，进而引发房奴断供断贷潮，金融体系薄弱环节出现信用风险急剧上升，出现河南村镇银行爆雷，江浙地区公务员薪资福利下降等少见极端现象，都可以看出桌下的暗潮涌动。 下面再引述一下兰小欢教授《置身事内：中国政府与经济发展》一书中的部分数据，看看中国的债务风险是如何一步步被做大的。 1994年分税制改革后，中央拿走了大部分税收。但因为有税收返还和转移支付，地方政府维持运转问题不大。但地方还要发展经济，要招商引资，要投资，都需要钱。 随着城市化和商品房改革，土地价值飙升，政府不仅靠土地使用权转让收入支撑起了“土地财政”，还将未来的土地收益资本化，从银行和其他渠道借入了天量资金，利用“土地金融”的巨力，推动了快速的工业化和城市化。 图1-1　“土地财政”与“土地金融” 资料来源：清华大学郑思齐等人的合作研究（2014） 但同时也积累了大量债务。这套模式的关键是土地价格。 只要不断地投资和建设能带来持续的经济增长，城市就会扩张，地价就会上涨，就可以偿还连本带利越滚越多的债务。 可经济增速一旦放缓，地价下跌，土地出让收入减少，累积的债务就会成为沉重的负担，可能压垮融资平台甚至地方政府。 地方债的爆发始于2008—2009年。 为应对从美国蔓延至全球的金融危机，我国当时迅速出台“4万亿”计划：中央政府投资1.18万亿元（包括汶川地震重建的财政拨款），地方政府投资2.82万亿元。为配合政策落地、帮助地方政府融资，中央也放宽了对地方融资平台和银行信贷的限制。 2008年，全国共有融资平台公司3 000余家，2009年激增至8 000余家，其中六成左右是县一级政府融资平台。快速猛烈的经济刺激，对提振急速恶化的经济很有必要，但大水漫灌的结果必然是泥沙俱下。 财政状况不佳的地方也能大量借钱，盈利前景堪忧的项目也能大量融资。短短三五年，地方政府就积累了天量债务。直到十年后的今天，这些债务依然没有完全化解，还存在不小的风险。 地方政府的债务究竟有多少，没人知道确切数字。账面上明确的“显性负债”不难算，麻烦主要在于各种“隐性负债”，其中融资平台公司的负债占大头。 中外学术界和业界对中国的地方政府债务做了大量研究，所估计的地方债务总额在2015年到2017年间约为四五十万亿元，占GDP的五六成，其中三四成是隐性负债。 地方债总体水平虽然不低，但也不算特别高。就算占GDP六成，再加上中央政府国债，政府债务总额占GDP的比重也不足八成。 相比之下，2018年美国政府债务占GDP的比重为107%，日本更是高达237%。 而且我国地方政府借来的钱，并没有多少用于政府运营性支出，也没有像一些欧洲国家如希腊那样去支付社会保障，而主要是投资在了基础设施项目上，形成了实实在在的资产。 虽然这些投资项目的回报率很低，可能平均不到1%，但如果“算大账”，事实上也拉动了GDP，完善了基础设施，方便了民众生活，整体经济与社会效益可能比项目回报率高。 此外，我国政府外债很少。根据国家外汇管理局《2019年中国国际收支报告》中的数据，2019年末广义政府（政府加央行）的外债余额为3 072亿美元，仅占GDP的2%。 虽然从经济分析的角度看，地方政府投资的项目有很多外溢的经济效益和社会效益，但在现实世界里，还债需要借款人手中实打实的现金，虚的效益没用。 融资平台投资回报率低，收入就低，还债就有困难。由于有地方政府背后支持，这些公司只要能还上利息和到期的部分本金，就能靠借新还旧来滚动和延续其余债务。但大多数融资平台收入太少，就算是只还利息也要靠政府补贴。 2017年，除了北京、上海、广东、福建、四川和安徽等六省市外，其他省份的融资平台公司的平均收入，若扣除政府补贴，都无法覆盖债务利息支出。 但政府补贴的前提是政府有钱，这些钱主要来自和土地开发有关的各种收入。一旦经济遇冷，地价下跌，政府也背不起这沉重的债务。 图1-2描述了中国始于2008年的债务累积过程  图1-2　中国的宏观债务占GDP比重 数据来源：IMF全球债务数据库。此处债务仅包括银行贷款和债券。 2008年至2009年，为应对全球金融危机，我国迅速出台“4万亿”计划，其中中央政府投资1.18万亿元（包括对汶川地震重建的拨款），地方政府投资2.82万亿元。为配合政策落地、帮助地方政府融资，中央放松了对地方融资平台的限制，同时不断降准降息，放宽银行信贷。这些资金找到了基建和房地产两大载体，相关投资迅猛增加。 比如地方政府配合当时的铁道部，大量借债建设高铁：全国铁路固定资产投资从2007年的2 500亿元，猛增到2009年的7 000亿元和2010年的8 300亿元。 2010年至2011年，前期刺激下的经济出现过热迹象，再加上猪肉价格大涨的影响，通货膨胀抬头，所以货币政策开始收紧。 到了2011年年中，欧债危机爆发，国内制造业陷入困境，于是央行在2012年又开始降准降息，并放松了对地方融资平台发债的限制，城投债于是激增，净融资额比上年翻了一番还多。 也是从2012年开始，以信托贷款为主的“影子银行”开始扩张，把大量资金引向融资平台，推动当年基建投资猛涨，债务负担从2012年起再次加速上涨。 这一时期，中央开始加强了对房地产行业的控制和监管。 2015年遭遇“股灾”，前些年投资过度造成的产能过剩和房地产库存问题也开始凸显。 2015年末，美联储退出量化宽松，美元开始加息，再加上一系列内外因素，导致2015—2016年连续两年的大量资本流出，人民币对美元汇率一路贬值，接近破七。 央行于是连续降准降息，财政部开始置换地方债，中央也放松了对房地产的调控，全国棚户区改造从实物安置转变为货币化安置，带动房价进一步上涨。 同时，“影子银行”开始“变形”：信托贷款在严监管下大幅萎缩，而银行理财产品规模开始爆发，流向融资平台和房地产行业的资金总量没有减少，总体债务负担在2015年又一次加速增长。 2016年，在货币化“棚改”的帮助下，三四线城市房地产去库存告一段落，中央在年底首次提出“房住不炒”的定位，全面收紧房地产调控。 也是在这一年，“去产能”改革开始见效，工业企业利润率开始回升，工业品出厂价格指数结束了长达五年的下跌，首次转正。 2018年上半年，在连续两年相对宽松的外部条件下，央行等四部委联合出台“资管新规”，严控“影子银行”，试图降低累积多年的金融风险。 信用和资金开始收缩，民营企业的融资困境全面暴露。下半年，“中美贸易战”开始，经济增长继续放缓。 2018年末，我国债务总量占比达到GDP的258%：其中居民债务为54%，政府债务为51%，非金融企业为154%（图1-3）。在政府债务中，中央国债约为17%，地方政府债务为34%。  图1-3　2018年中、美、德、日四国各部门债务占GDP比重 数据来源：IMF全球债务数据库。此处债务仅包括银行贷款和债券。 这些年政府开始放风，甚至开始高调宣传政府部门要带头勒紧裤腰子过苦日子，也是预判到了债务风险的严峻性。 因此前些年令人备受羡慕的江浙深广高薪公务员，开始带头“勒紧裤腰带子”降薪还只在是初期，也是房价开始崩不太住的一根隐线。 因为就像一开头说的，大家都是一条绳上的蚂蚱。 中国大陆的在职公务员是700多万，加4000多万的事业单位编制人员，总数接近5000万。 这个人口基数占比看似不算最高的，但如果算上政府雇员、人事代理、临时工、工勤编制这些体制外的人员，还有国企职工，大概就有1个多亿人。 大概10个里就有一个给公家干活的，这个比例就高得多了。 企业和政府在管钱方面也没什么太大的区别，核心就是一个词，开源节流。 对政府来说，占财政收入大头的卖地收入如果开始大幅缩水的话，在末端领工资的公务员，能好到哪里去？总不能让地方政府破产吧？ 政府现在有意维持房价不跌，房地产开发商降价过头就有可能被约谈，甚至出现了明面上“小麦换房”“大蒜换房”，实则是变相折价出售的诡异现象，也主要是为了让卖地收入还能参考房价，在谈判时还能要得上价，从而维持住自身的债务，不至于出现彻底崩盘的局面。 然而市场的风险虽被“看得见的手”短期抑制，但抑制的时间越长，理论上决堤时的破坏力也会越大。 但问题是房地产那么大的盘子，哪个产业能能接得动呢？ 前些年的互联网看似火热，但总体容量还是差很多量级的，从个人观点看，也只有前些年一直受“脱实向虚”打压的实体工业有这个潜力，就具体方向而言，一个是可再生新能源，光伏风电等等，一个新能源汽车。  若产业争气，房价给10年横盘发展的时间，用制造业强国、消费大国立本，以壮士断腕的勇气，与以往房价虚托的虚假繁荣做割裂，那么中国的未来一定还是光明的。 但假如失败了，接盘产业没起来，也只能从其它税收再出手。 延迟退休、削减医疗和养老保险支出、缩减编制、降薪，以及最为关键的，征收房地产税都会出现。 对普通人来说，买房子的时候掏空了6个口袋，透支了未来二三十年的工资收入，已经是被狠狠割过一波了，如果再让他们背负定额的房地产税费，换谁估计都下不去那个手。 也不能逮着富人一顿薅羊毛，毕竟相对于整个财政收入来说，富人也只是少部分群体，大头还是在普征上。 会到回答这个题目来看，为什么我认为，房地产行业真的凉了的标志，是房地产税的全面铺开？ 因为这意味着我们所有能用的手段，都已经用完了，不得罪所有人的方法已经没了，必是到了山穷水尽的绝境。 最后还是希望国家富强，产业争气，人民能继续安家乐业。